OSNOVNI POJMOVI

Tko je ovlašteni agent nekretninama?

Ovlašteni agent nekretninama je pojedinac, fizička osoba upisana u Imenik agenata koji vodi HGK.

Da bi za vas obavljao poslove s nekretninama mora biti zaposlen kod ovlaštenog posrednika.

Tko je ovlašteni posrednik nekretninama?

Ovlašteni posrednik nekretninama je pravna osoba (tvrtka) koja u svom obrtnom ili trgovačkom registru ima upisanu dijelatnost poslovanje nekretninama, upisana je u Registar posrednika koji vodi HGK.

Posrednik kod kojeg je zaposlen ovlašteni agent nekretninama osiguran je policom osiguranja za eventualnu štetu koju bi posrednik prouzročio svojim klijentima ne profesionalnim radom.

Kako mogu znati tko je ovlašteni posrednik ili agent za nekretnine?

Za pretragu ovlaštenih agenata ili posrednika nekretninama koristite našu brzu tražilicu na naslovnoj stranici.

Svi agenti i posrednici u trenutku upisa u našu bazu su provjereni!

Što je nekretnina?

Nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je sa česticom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje.

Iz toga proizlazi da se npr. kupnjom stana stječe vlasništvo i nad idealnim dijelom zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena ili kupnjom zemljišta (katastarske čestice) stječe se vlasništvo nad svime što je na njemu izgrađeno bez obzira da li su izgrađeni objekt legalni, ucrtani i upisani u katastarske planove i zemljišne knjige.

Što su zemljišne knjige i katastar zemljišta?

Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet.

Zemljišne knjige temelje se na podacima katastarske izmjere zemljišta.

Katastar zemljišta je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorištavanja, proizvodnoj sposobnosti i korisnicama tj. posjednicima zemljišta.

Katastar zemljišta je nadležan za evidenciju podataka o brojevima katastarskih čestica, njihovoj površini, obliku, zgradama i drugim graševinama koje leže na zemljištu ili ispod njegove površine, ili o njihovim korisnicima (posjednicima).

Podaci u zemljišnoj knjizi o oznakama katastarskih čestica, njihovoj površini, zgradama i drugim građevinama koji trajno leže na zemljištu moraju odgovarati podacima iz katastra zemljišta.

Pristup zemljišnim knjigama i katastru zemljišta tj. mogućnost traženja izvadaka ima pravo bilo koja zainteresirana osoba.

Zk izvadak – vlasnički list (pojam)

Sastav zemljišnoknjižnog uloška:

• Posjedovnica (A) – sadrži podatke o svim katastarskim česticama koje čine jedno zemljišnoknjižno tijelo te sve katastarske promjene koje se odnose na njih.
• Vlastovnica (B) – sadrži podatke o vlasniku nekretnine, promjene glede vlasništva i osobna ograničenja kojima je vlasnik podvrgnut glede raspolaganja nekretninom
• Teretovnica (C) – sadrži podatke o stvarnim i drugim pravima kojima je nekretnina opterećena (hipoteka, osobne i stvarne služnosti, pravo građenja, obvezna prava).

Kopija katastarskog plana (pojam)

Kopija katatstarskog plana, preris ili precrt katastarskog plana, situacija, položajni nacrt i sl. grafički prikazuje nekretninu na način da se mogu uočiti oblik parcele, smještaj objekta na parceli, položaj prema susjednim objektima, položaj prilaznih cesta i sl.

Uporabna dozvola (pojam)

Uporabna dozvola potvrđuje da je vaša građevina izgrađena u skladu s ovjerenim projektom i izdanom građevinskom dozvolom te da je sigurna za uporabu.

Izgrađena građevina smije se početi koristiti, tj. staviti u pogon tek nakon što tijelo graditeljstva izda dozvolu za njezinu uporabu – uporabnu dozvolu.

ODNOSI KLIJENT-AGENT-POSREDNIK

Kome mogu povjeriti svoju nekretninu na posredovanje?

Svoju nekretninu možete povjeriti isključivo posredniku (licenciranoj tvrtki) koja će vam dodjeliti agenta za nekretnine s kojim možete detaljnije dogovoriti uvjete angažmana s posrednikom.

Koje usluge za mene može učiniti ovlašteni posrednik?

Osnovna i najčešća uloga posrednika je zastupanje nalogodavca (svog klijenta) u prodaji, iznajmljivanju, zamjeni, kupovini, unajmljivanju nekretnina ili razvoju projekata.

Osim osnovnih usluga mnogi posrednici vam mogu ponuditi i dodatne usluge kao što su:

• Izrada razne kupoprodajne i druge dokumentacije
• Sređivanje stanja u zemljišnim knjgama i katastru
• Ishođenje raznih dokumenata i dozvola
• Prijepis režijskih troškova
• Itd. ovosno o uslugama pojedinog posrednika

Kako napraviti prvi korak prema posredniku?

Kontaktirajte ga, osobnim dolaskom u ured, pozivajući na telefon ili e-mail.

Poželjno je da ga uz prethodnu najavu posjetite u uredu i sa sobom ponesete vlasničku i drugu dokumentaciju koju posjedujete (poželjno je imati: zk izvadak, kopiju katastarskog plana, građevinsku dozvolu, uporabnu dozvolu).

Po dolasku se raspitajte o njihovim uvjetima posredovanja te u koliko vam odgovaraju, posrednik će u dogovoru s vama poslati agenta da izađe na pregled nekretnine.

Svako prihvaćenje ponude nekretnine putem telefona, faksa, ili e-maila te njeno uvrštavanje u ponudu ovlaštenog posrednika bez izlaska na teren smatra se ne ozbiljnim i ne profesionalnim pristupom koji vam se kasnije negativno vraća kroz kvalitetu usluge i vaše zadovoljstvo.

Kako odrediti vjerodostojnu i stvarnu tržišnu vrijednost nekretnine?

Vjerodostojno mišljenje i tržišnu procjenu vrijednosti vaše nekretnine može odrediti ovlašteni agent nekretninama koji je zaposlen kod posrednika.

Ovlašteni agent nekretninama osposobljen je za davanje mišljenja o tržišnoj vrijednosti nekretnine.

Njegovo iskustvo u radu s nekretninama presudno je prilikom određivanja stvarne tržišne vrijednosti nekretnine i nitko osim njega u praksi nema pravo tvrditi da zna bolje.
Iskustvo u neprekidnom doticaju i radu s velikim brojem nekretnina na određenom tržištu najbolja je preporuka osobi koja vam kazuje tržišnu vrijednost vaše nekretnine.

Kako pripremiti nekretninu prije nego vas posjeti agent za nekretnine?

Prije nego vas posjeti agent za razlgledavanje i fotografiranje vaše nekretnine potrebno je:

• pospremiti nekretninu (obuća, odjeća, suđe i sl.)
• osvijetliti prostorije (podići roletne, zamjeniti ne ispravne žarulje i sl.)
• vašeg kućnog ljubimca privremeno udaljiti ili zadržati u ograđenom prostoru (dok traje fotografiranje)
• objasniti vašim ukućanima što agent radi u vašoj nekretnini

Na koji način utvrđujem međusobni poslovni odnos s ovlaštenim posrednikom kojeg želim angažirati za posredovanje?

Usmeni dogovor koji postignete s agentom zaposlenim kod ovlašetnog posrednika obavezno je “staviti na papir” tj. s posrednikom zaključiti pisani Ugovor o posredovanju.

Što utvrđuje Ugovor o posredovanju?

Osnova svakog Ugovora o posredovanju za promet nekretninom kojeg ste dužni zaključiti s ovlaštenim posrednikom je reguliranje bitnih sastojaka pravnog posla za koji ste angažirali posrednika a oni su:

• Opis nekretnine
• Očekivana cijena nekretnine
• Posrednička provizija
• Po dogovoru dodatne usluge

O posredničkim provizijama.

Posrednička provizija u pravilu se naplaćuje u trenutku kada nalogodavac primi kaparu, predujam, avans ili sl. od zainteresirane strane za zaključenje posla za koji je nalogodavac angažirao posrednika.

Posrednička provizija prilikom prodaje nekretnine u pravilu naplaćuje se u iznosu 2-4 % iz postignute vrijednosti nekretnine, a prilikom kupovine nekretnine 2-3 % s time da ukupna posrednička provizija ne može prelaziti 6%.

Posrednik je dužan istaknuti cijene svojih usluga a poželjno je i naznačiti ih u Ugovoru o posredovanju za svaku ugovorenu uslugu.

Da li nam posrednik radi svu potrebnu “papirologiju” za angažirani posao?

U pravilu da, osim ako nije drukčije ugovoreno. Ovisi o opsegu usluga pojedinih posrednika. Raspitajte se kod svog posrednika.

Da li nam posrednik i agenti zainteresirane klijente šalju na samostalni obilazak nekretnine?

U pravilu ne, ali uvjek ima pojedinaca koji mogu reći da ih je poslao agent.

Takovu informaciju najlakše je provjeriti kontaktirajući posrednika. Iznimke su slučajevi kada agent osobno najavi osobe koje dolaze na razgledavanje.

Što ako sam nekretninu dao u ponudu posredniku i s njim imam zaključen Ugovor o posredovanju a zainteresirani klijent mi sam dođe?

Takovu osobu obavezno uputite na posrednika i vašeg agenta, te postupite u skladu s preuzetim obvezama koje proizlaze iz uvijeta ugovorenog posredovanja.

Za slučaj ne poštenog, namjernog ili “slučajnog” pokušaja prevare te zaobilaženja posrednika preuzimate rizik od sudske tužbe i dodatnih troškova prouzročenih tim postupkom. Poštenje se isplati!

Da li možemo angažirati posrednika da na tržištu pronađe nekretninu kakvu trenutno nema u svojoj ponudi?

Kod većine posrednika je takova usluga i ugovaranje moguće. Provjerite kod vašeg posrednika.

UTJECAJ PRAVNIH NEDOSTATAKA U VLASNIČKOJ I GRAĐEVINSKOJ DOKUMENTACIJI NEKRETNINE

Građevinska dokumentacija …

U koliko posjedujete valjanu uporabnu dozvolu ili potvrdu glavnog projekta, druga građevinska dokumentacija u postupku prodaje ili iznajmljivanja nekretnine nije nužna ali vašem agentu, kupcu ili najmoprimcu može biti od koristi.

Koliku važnost ima uporabna dozvola u određivanju vrijednosti nekretnine?

Svaki sagrađeni objekt koji se počinje koristiti mora imati izdanu uporabnu dozvolu. Izdana uporabna dozvola ima veliku a sve više i presudnu ulogu u utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnine jer vlasniku i kupcu potvrđuje da je objekt izgrađen u skladu s projektom i izdanom građevinskom dozvolom, da je sigurna za korištenje i da se smije početi koristiti.

Kod nekretnina koje nemaju izdanu uporabnu dozvolu znatno je otežana procjena vrijednosti nekretnine, otežana je prodaja ili iznajmljivanje, ne moguća je uspostava novčanog zaloga (hipoteke) na takovu nekretninu.

Što ako moja nekretnina nema uporabnu dozvolu, kako ću ju prodati ili iznajmiti?

U nekim slučajevima uporabnu dozvolu moguće je naknadno ishoditi dok u drugima nije. U današnje vrijeme praksa pokazuje da je takovu nekretninu teško prodati, a ako se radi o poslovnom prostoru ne moguće je iznajmiti pravnim osobama bez naknadnih problema.

Nekretninu koja nema izdanu valjanu uporabnu dozvolu moguće je prodati za njeno plaćanje gotovinom, naravno uz kupčevo preuzimanje rizika ali i uz to postoji rizik eventualne sudske tužbe kupca prema vama.

Nekretninu koja nema izdanu valjanu uporabnu dozvolu u praksi je moguće iznajmiti fizičkim osobama, dok se pravne osobe u takve postupke ne upuštaju a ako se upuste a radi se o poslovnom prostoru preuzimaju izgledan rizik ne izdavanja minimalno tehničkih uvjeta za obavljanje svoje djelatnosti u takvoj nekretnini.

Vrijednost nekretnine koja nema uporabnu dozvolu u pravilu je znatno manja nego kod nekretnina koje imaju urednu građevinsku dokumentaciju i izdanu valjanu uporabnu dozvolu.

IMAJTE OVO NA ZNANJU !

Da li mogu uspostaviti hipoteku na nekretnini koja nema izdanu uporabnu dozvolu?

Iako je u bliskoj prošlosti bilo moguće uspostaviti hipoteku (najčešće novčanu od strane banke) danas je to u praksi vrlo rijetko tj. skoro ne moguće jer se vjerovnici povlače iz kreditiranja uz zalog na pravno ne sigurnim nekretnina.

Vremena se mjenjaju, što je bilo – bilo je!

Što ako podatci u zemljišnim i katastarskim knjigama nisu ispravno upisani ili nisu usklađeni?

Uz vašu dobru volju za sve postoji rješenje.

Angažirajte ovlaštenog posrednika i on će za vas ispraviti sve nedostatke i uskladiti podatke.

Ispravni i usklađeni podatci između vlasničkih i posjedovnih podataka ključni su u kvalitetnoj pripremi i posredovanju s vašom nekretninom što za rezultat ima brže i uspješnije posredovanje.

Autor: Dalibor Lukenda