Posrednička naknada,
provizija u posredovanju nekretninama

Ovlašteni posrednik (agencija za nekretnine) obavezan je za izvršeno posredovanje naplatiti posredničku naknadu/proviziju → na temelju Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/2007, 144/2012, 14/2014).

Zakon o posredovanju u prometu nekretnina u članku 15. stavku 1., propisuje da se ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

Odredbom članka 28. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, izrijekom je propisano da posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako posrednik i nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na plaćanje naknade stječe već pri sklapanju predugovora.

Dakle, Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina su propisani uvjeti za ostvarivanje prava na posredničku naknadu, a to je trenutak stjecanja tog prava (nakon sklapanja ugovora ili ukoliko postoji dogovor pri sklapanju predugovora) kao i način ugovaranja (ugovor ili predugovor) koji s obzirom na podatke koje taj ugovor mora sadržavati sukladno odredbi članka 15. stavak 6. i stavak 7., mora biti sastavljen u pisanoj formi (članak 15. stavak 2. ).

Naime, takva zakonska odredba je sasvim logična, budući poslovi vezani uz promet nekretnina sukladno Zakona o posredovanju u prometu nekretnina obuhvaćaju kupnju, prodaju, zamjenu, najam i zakup nekretnina te ovim pravnim poslovima svakako prethode pregovori, sastavljanje ugovora, kao i nezaobilazna prethodna provjera zemljišnoknjižnog stanja za predmetnu nekretninu.

Posrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako s nalogodavcem kao stranka (sudjeluje u prometu nekretninom) zaključi ugovor za promet nekretninom koja je bila predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor s nalogodavcem sklopi agent koji za posrednika obavlja poslove posredovanja – posrednik ima pravo tražiti naknadu štete od zaposlene osobe sukladno propisima o radu.

U praksi se javlja situacija da nalogodavac prodaje nekretninu preko dvije ili više agencija koje u isto vrijeme prime ponudu za kupovinu nekretnine od istoga kupca, te se u vezi s tim otvara pitanje tko ima pravo na naknadu nakon izvršenog posredovanja?

– Relevantan odgovor nalazimo u odredbi članka 15. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina i trenutku sklapanja ugovora o posredovanju te bi pravo na posredničku proviziju imao onaj posrednik koji je prvi izvršio posredovanje uz uvjet da s prodavateljem ima zaključen ugovor o posredovanju za predmetnu nekretninu.

Također je važno napomenuti i obratiti pozornost na čl. 16. st. 2. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina koji propisuje: Ako je za vrijeme trajanja ugovora o isključivome posredovanju nalogodavac sklopio mimo posrednika pravni posao preko drugog posrednika, a za koji je isključivom posredniku bio dan nalog za posredovanje, dužan je isključivom posredniku platiti ugovorenu posredničku naknadu kao i moguće dodatne stvarne troškove učinjene tijekom posredovanja za navedeni posredovani posao.

U kontekstu prava na posredničku naknadu kada je ugovoreno da će posrednik imati pravo na određenu naknadu i ako njegovo nastojanje ostane bez rezultata te ne uspije izvršiti svoju ulogu posrednika i dovesti u kontakt svog nalogodavca s potencijalnim partnerima za sklapanje ugovora, o takvom ugovoru suditi će se prema odredbama koje vrijede za ugovor o djelu. Posrednik, dakako ne odgovara ako i pored potrebne brižljivosti ne uspije u svom nastojanju.

Troškove dodatnih usluga u vezi s poslom koji je predmet posredovanja, posrednik može naplatiti u visini stvarnih troškova ako je to posebno ugovoreno između posrednika i nalogodavca.

Nakon prestanka ugovora o posredovanju u prometu nekretnina posrednik ima pravo na naknadu u roku do 12 mjeseci ako ugovorom nije drukčije ugovoreno i u slučajevima kad nalogodavac sklopi s trećom osobom pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju.

Koga se smatra nalogodavcem?

Kada govorimo o nalogodavcu kod prometa nekretnina tada to mogu biti prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac, nositelj prava građenja i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina.

Prodavatelj je nalogodavac kada angažira agenciju da mu pomogne pronaći kupca, te je za taj angažirani posao sklopio ugovor o posredovanju. Nakon obavljenog posla, prodavatelj je obvezan agenciji platiti posredničku proviziju.

Kupac je nalogodavac kada angažira agenciju da mu pomogne pronaći nekretninu prema određenim karakteristikama, te je za taj angažirani posao sklopio ugovor o posredovanju. Nakon obavljenog posla, kupac je obvezan agenciji platiti posredničku proviziju.

Najmodavac je nalogodavac kada angažira agenciju da mu pomogne za njegovu nekretninu pronaći najmoprimca, te je za taj angažirani posao sklopio ugovor o posredovanju. Nakon obavljenog posla, najmodavac je obvezan agenciji platiti posredničku proviziju.

Najmoprimac je nalogodavac kada angažira agenciju da mu pomogne pronaći nekretninu prema određenim karakteristikama, te je za taj angažirani posao sklopio ugovor o posredovanju. Nakon obavljenog posla, najmoprimac je obvezan agenciji platiti posredničku proviziju.

Plaćaju li posredničku proviziju osobe zainteresirane za obilazak i razgledavanje nekretnine?

Najviše nedoumica se odnosi na pitanje tj. slučaj:

Je li osoba koja se javila agenciji za promet nekretnina na njen oglas objavljen u novinama ili na njezinim internet stranicama, vezano za prodaju/najam nekretnine, time postala nalogodavac u kupovini/najmu te je li obvezna potpisati ugovor o posredovanju u prometu nekretninama i platiti agenciji posredničku proviziju ako dođe do kupnje/najma?

Prema tumačenju odredbi Zakona o posredovanju u prometu nekretnina od strane Ministarstva gospodarstva koje laiku nije nimalo jednostavno shvatiti, najjednostavniji odgovor je – NE!

Naime, zainteresirani kupac/najmoprimac koji je pročitao agencijski oglas nekretnine u novinama ili je nekretninu vidio u ponudi na internet stranicama agencije za te nekretnine nije nalogodavac koji je u obvezi platiti agenciji posredničku proviziju, nego se smatra tzv. “trećom stranom” za koju ta obveza ne postoji.

Na osnovi Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, obveza plaćanja posredničke provizije proizlazi isključivo za nalogodavca. To je osoba koja je angažirala agenciju da za njega posreduje. 

Agencija svoju posredničku proviziju smije naplatiti samo ako je angažirana od klijenta i o tome ima zaključen ugovor o posredovanju.

Na žalost, praksa na terenu često demantira prethodno navedeno.
Događa se da potencijalni kupac (najčešće telefonom) pita za određenu nekretninu iz ponude agencije, a onda agencija kupnju/najam nekretnine uvjetuje plaćanjem posredničke provizije. Takva praksa nije u skladu sa zakonom, potrošačkim pravima i moralom. Dakle taj potencijalni kupac nije nalogodavac – on je “treća strana”!

Važno je istaknuti i da posrednik koji bi radio protivno prethodno sklopljenom ugovoru o posredovanju npr. s prodavateljem, odnosno koji bi radio protivno interesima prodavatelja (nalogodavac) za drugu stranu (osoba koju je vodio u obilazak i razgledavanje nekretnina) što se može okarakterizirati potencijalnim sukobom interesa, može izgubiti pravo na posredničku naknadu. Naravno, to bi trebalo dokazati u odgovarajućem postupku pred nadležnim sudom.

Što ako ovlašteni agent od mene prije i/ili prilikom obilaska i razgledavanja nekretnine traži da mu “nešto” potpišem? Jesam li ja tada nalogodavac?

Posredničke tvrtke, agencije za nekretnine, vode posrednički dnevnik u kojem se mogu bilježiti i podaci o osobama koje je ovlašteni agent (zaposlenik kod posrednika) vodio na razgledavanje nekretnina.

Ukoliko posrednika niste angažirali da za vas traži nekretninu prema određenim karakteristikama i sa posrednikom niste potpisali ugovor o posredovanju za tu uslugu, tada se potpis u posrednički dnevnik (posrednički list) ne smatra nalogom za posredovanje i niste u obvezi posredniku platiti posredničku proviziju.

Prije obilaska i razgledavanja nekretnine obavezno upitajte posrednika da li se od vas traži plaćanje posredničke provizije za slučaj da kupite/unajmite nekretninu koju ste razgledavali u njihovoj pratnji. Savjetujemo i pročitati posredničke opće uvjete poslovanja.

Posrednici ne bi smjeli zlorabiti povjerenje osoba koje vode u obilazak i razgledavanje nekretnina te njihov potpis u posrednički dnevnik (posrednički list) tumačiti odredbama ugovora o posredovanju.

Znači, razlikujemo potpis u posrednički dnevnik (posrednički list) kojeg se ne smatra nalogom za posredovanje i potpis na ugovor o posredovanju kojeg se smatra nalogom za posredovanje!

Tijekom godina i čestih kontakata s agentima bilo je prilike čuti mnogobrojne kritike na račun poslovanja onih agencija koje u opisanim slučajevima ne naplaćuju posredničku proviziju, od onih pristojnih “Kako se može poslovati s profitom ako se provizija naplaćuje samo s jedne strane?”, do ne baš prijateljskih poput “Ruši nam se poslovanje”.

Na tržištu nekretnina može se opstati radeći u skladu sa zakonom, formula uspjeha korektan je odnos prema klijentima bez obzira na to jesu li oni vaši nalogodavci ili “treća strana”, jer zadovoljan klijent vraća se i širi preporuke, a nezadovoljan piše kritike na forumima i društvenim mrežama.

Članovi portala AGENTI.HR u našoj bazi pravnih smjernica mogu pogledati tumačenje Ministarstva gospodarstva od 2.4.2014. koje je vezano za naplatu posredničke provizije.