Ugovori o posredovanju
u prometu nekretninama

Ovlašteni posrednik (agencija za nekretnine) za posredovanu nekretninu je obavezan s nalogodavcima zaključiti ugovor o posredovanju u prometu nekretnina u pisanom obliku.

Nalogodavac je fizička ili pravna osoba (prodavatelj, kupac, zakupnik, zakupodavac, najmodavac, najmoprimac, nositelj prava građenja i drugi mogući sudionici u prometu nekretnina) koji s posrednikom u prometu nekretnina (agencijom) sklapaju pisani ugovor o posredovanju u prometu nekretnina.

Prije svega ugovor o posredovanju u prometu nekretnina je konsenzualan, što znači da isti nastaje kada se ugovorne strane sporazumiju o bitnim sastojcima ugovora. Nadalje to je naplatni ugovor, jer nalogodavac posredniku plaća naknadu za obavljeni rad, to je formalan ugovor, jer mora biti sklopljen u pisanom obliku. Ugovor o posredovanju se uvijek sklapa na određeno vrijeme, ako vrijeme nije određeno tada se smatra da je sklopljen na razdoblje od 12 mjeseci, ali se može produžavati više puta, ovisno o sporazumu ugovornih strana.

Nadalje, ugovor o posredovanju u prometu nekretnina je adhezijski, što znači da se veže uz neki drugi ugovor, konkretno ugovor o prometu nekretnina. Neke odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina su kogentne naravi, što znači da stranke ne mogu ugovoriti nešto drugo od onoga što je propisano. Taj ugovor se odnosi na reguliranu djelatnost, te može biti sklopljen kao trgovački ugovor ili kao potrošački ugovor.

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina posrednik se obvezuje da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenoga pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenoga prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

Za posrednike nekretninama obveza zaključenja pisanog ugovora o posredovanju proizlazi iz Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/2007, 144/2012, 14/2014).

Kada se govori o ugovoru o posredovanju u prometu nekretnina, tada prije svega valja istaći da pravne izvore za taj ugovor čini Zakon o posredovanju u prometu nekretnina i Zakon o obveznim odnosima, koji propisuje u čl. 835. do 848. pravila o ugovoru o posredovanju, kao i odredbe općeg propisa obveznog prava (opća pravila o ugovornim odnosima).

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama posrednik se obvezuje obavljati osobito sljedeće:

1. nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanoga posla,
2. upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine,
3. pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini,
4. obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nekretnine na tržištu, oglasiti nekretninu na odgovarajući način te izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove,
5. omogućiti pregled nekretnina,
6. posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obvezao,
7. čuvati osobne podatke nalogodavca te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini za koju posreduje ili u vezi s tom nekretninom ili s poslom za koji posreduje,
8. ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu s propisima o prostornome uređenju koji se odnose na to zemljište,
9. obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretninama nalogodavac se obvezuje da će obaviti osobito sljedeće:

1. obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini te ako posjeduje dati posredniku na uvid lokacijsku, građevnu, odnosno uporabnu dozvolu za nekretninu koja je predmet ugovora te dati na uvid posredniku dokaze o ispunjavanju obveza prema trećoj strani,
2. dati posredniku na uvid isprave koje dokazuju njegovo vlasništvo na nekretnini, odnosno drugo stvarno pravo na nekretnini koja je predmet ugovora te upozoriti posrednika na sve uknjižene i neuknjižene terete koji postoje na nekretnini,
3. osigurati posredniku i trećoj osobi zainteresiranoj za zaključivanje posredovanoga posla razgledanje nekretnine,
4. obavijestiti posrednika o svim bitnim podacima o traženoj nekretnini što posebno uključuje opis nekretnine i cijenu,
5. nakon sklapanja posredovanoga pravnog posla, odnosno predugovora kojim se obvezao sklopiti posredovani pravni posao, ako su posrednik i nalogodavac ugovorili da se pravo na plaćanje posredničke naknade stječe već pri sklapanju predugovora, isplatiti posredniku posredničku naknadu, osim ako nije drukčije ugovoreno,
6. ako je to izričito ugovoreno naknaditi posredniku troškove učinjene tijekom posredovanja koji prelaze uobičajene troškove posredovanja,
7. obavijestiti posrednika pisanim putem o svim promjenama povezanim s poslom za koji je ovlastio posrednika, a posebno o promjenama povezanim s vlasništvom na nekretnini.

Sadržaj ugovora o posredovanju u prometu nekretninama

U ugovoru o posredovanju u prometu nekretnina sklopljenom između posrednika i nalogodavca moraju osobito biti navedeni podaci o posredniku, nalogodavcu, vrsti i bitnome sadržaju posla za koji posrednik posreduje, o posredničkoj naknadi te o mogućim dodatnim troškovima koji nastanu kad posrednik u dogovoru s naručiteljem obavlja za njega i druge usluge u vezi s poslom koji je predmet posredovanja.

Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina može sadržavati i druge podatke u vezi s poslom za koji se posreduje (npr. rok i uvjete isplate posredničke naknade, podatke o osiguranju od odgovornosti, uvjete osiguranja isplate posredničke naknade i sl.).

Vrijeme trajanja ugovora o posredovanju u prometu nekretnina

Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklapa se na određeno vrijeme.

Ako ugovorne strane ne dogovore rok na koji sklapaju ugovor o posredovanju, smatra se da je ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklopljen na određeno razdoblje od 12 mjeseci i može se sporazumom stranaka više puta produžiti.

Isključivo posredovanju u prometu nekretnina

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina nalogodavac se može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednoga drugog posrednika (isključivo posredovanje), koja obveza mora biti izričito ugovorena.

Ako je za vrijeme trajanja ugovora o isključivome posredovanju u prometu nekretnina nalogodavac sklopio mimo posrednika pravni posao preko drugog posrednika, a za koji je isključivom posredniku bio dan nalog za posredovanje, dužan je isključivom posredniku platiti ugovorenu posredničku naknadu kao i moguće dodatne stvarne troškove učinjene tijekom posredovanja za navedeni posredovani posao.

Prilikom zaključivanja ugovora o isključivome posredovanju u prometu nekretnina posrednik je dužan posebno upozoriti nalogodavca na značenje i pravne posljedice te klauzule.

Prestanak ugovora o posredovanju u prometu nekretnina

Ugovor o posredovanju u prometu nekretnina sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen ako u tome roku nije sklopljen ugovor za koji je posredovano ili otkazom bilo koje od ugovornih strana.

Nalogodavac je dužan naknaditi posredniku učinjene troškove za koje je inače bilo izričito ugovoreno da ih nalogodavac posebno plaća.

Ako u roku do 12 mjeseci nakon prestanka ugovora o posredovanju u prometu nekretnina nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora o posredovanju, dužan je posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti, osim ako ugovorom nije drukčije ugovoreno.

Ove odredbe odnose se i na prestanak ugovora o isključivome posredovanju.

Pristupanje pregovorima za sklapanje posredovanog posla

Nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za sklapanje posredovanog posla s trećom osobom koju je posrednik našao, niti sklopiti pravni posao, a odredba ugovora kojom je ugovoreno drukčije, ništetna je.

Nalogodavac će posredniku odgovarati za štetu, ako pri tom nije postupio u dobroj vjeri te je dužan nadoknaditi sve troškove učinjene tijekom posredovanja, koji ne mogu biti manji od 1/3 niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

Posrednička naknada, provizija, visina, iznos

Visina tj. iznos posredničke naknade slobodno se određuje ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina.

→ Detaljnije o posredničkoj naknadi, proviziji »

Da li se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina smatra potrošačkim ugovorom?

Odgovara: Ema Culi, načelnica sektora, Uprava za trgovinu i unutarnje tržište, Ministarstvo gospodarstva, Sektor za trgovinu i tržište

Kako se prilikom posredovanja u prometu nekretnina, a temeljem Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, kao nalogodavci mogu javiti i fizičke i pravne osobe, što nije slučaj kod primjene odredbi Zakona o zaštiti potrošača, mišljenja smo da se ugovor o posredovanju u prometu nekretnina ne smatra potrošačkim ugovorom te se na isti, kao mjerodavne, explicite primjenjuju odgovarajuće odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina.

Izvor: Zbornik radova, 17. Forum poslovanja nekretninama, 2012.