Važna upozorenja
za sudionike u prometu nekretninama

Prije kretanja u posao prodaje, kupovine, zamjene, iznajmljivanja ili unajmljivanja nekretnine uz pomoć ovlaštenog posrednika (agencija za nekretnine) ili ako to činite samostalno; važno je dobro se informirati.

Skrećemo pozornost samo na neke od praktičnih i možda nepoznatih primjera u prometu nekretninama. Obavezno pratite i čitajte sve informativne članke iz izbornika INFO KLIJENT.

O KUPOPRODAJNOM PROCESU

• Od svih sudionika u kupoprodaji zatražite na uvid osobne identifikacijske isprave kako bi znali s kime pregovarate i jesu li oni stvarni vlasnici nekretnine.
• Ukoliko netko od prodavatelja posjeduje punomoć za zastupanje u prodaji nekretnine ili njenog suvlasničkog dijela, pažljivo pročitajte sadržaj punomoći, usporedite sa podacima iz zemljišnih knjiga, osobnim identifikacijskim ispravama i poreznim OIB brojem.
• Ukoliko netko od prodavatelja posjeduje punomoć za zastupanje u prodaji nekretnine ili njenog suvlasničkog dijela, a nekretninu kupujete putem kredita banke, prije nego s prodavateljem zaključite kupoprodaju; punomoć odnesite u banku i provjerite da li će vam je banka uvažiti.
• Ponekad u neznanju ili s namjerom, opunomoćenici pogrešno tumače svoje ovlasti u zastupanju, a ponekad ona nije ispravno sastavljena! U takvim slučajevima možete imati problema prilikom realizacije kredita za kupnju nekretnine ili u zemljišno-knjižnom odjelu (gruntovnici) prilikom prijenosa vlasništva nekretnine na svoje ime.
• Neposredno prije sklapanja konačnog kupoprodajnog ugovora ili isplate kupoprodajne cijene posjetite gruntovnicu i katastar, provjerite trenutno stanje upisa na nekretnini. Postoji mogućnost da je netko u međuvremenu podnio zahtjev za uknjižbom, zabilježbom ili nekoj drugoj vrsti upisa prava na predmetnoj nekretnini.
• Preporučujemo provjeriti da li je u tijeku ostavinska rasprava ili ovršni postupak na nekretnini.  Ovi postupci često se uopće ne evidentiraju ili se evidentiraju sa zakašnjenjem.
• Lokacijska, građevinska i uporabna dozvola moraju biti ovjerene pečatom pravomoćnosti i konačnosti.
• Obratite pozornost da li su na objektu za koji je izdana uporabna dozvola ili potvrda glavnog projekta naknadno izvođeni građevinski radovi u pogledu rekonstrukcije, nadogradnje ili je na katastarskoj čestici izvedeno novo građenje drugog objekta!
  U takvim slučajevima, prethodno izdana uporabna dozvola ili potvrda glavnog projekta više ne vrijede te se mora pokrenuti usklađivanje stvarnog stanja sa zatečenim u prostoru.
• U nadležnom uredu državne inspekcije provjerite da za određenu građevinu nije u tijeku inspekcijski postupak.
• Nekretnine izgrađene i upisane u katastar prije 15.2.1968. pod uvjetom da u međuvremenu nije došlo do izmjene stanja građevine, ne moraju imati izdan akt uporabne dozvole, ishodite uvjerenje u katastru.
• Prilikom promjene vlasništva na nekretnini na kojoj je u zemljišnoj knjizi upisan objekt (zgrada, kuća) bez pozitivne zabilježbe:
  – novi vlasnik ne mora priložiti dokaz o zakonitosti ako je nekretnina upisana u zemljišnu knjigu do 20.11.1992. godine (21.11.1992. stupio je na snagu Zakon o građenju, NN 77/92, koji više nije propisivao dozvolu za upotrebu kao uvjet za upis građevine u zemljišne knjige)
  – ili ako je nekretnina upisana u zemljišnu knjigu, katastar, od 1.10.2007. godine na dalje (1.10.2007. stupio je na snagu danas važeći ZPUG koji upis građevine u katastar uvjetuje aktom za uporabu).
  U takvim slučajevima dovoljno je pozvati se na akt koji se nalazi u zbirci isprava.
• Na zemljišno-knjižnom izvatku nekretnine, u odjeljku vlastovnica “B” obavezno je imati upisan porezni OIB broj za svakog od suvlasnika.
• Ako je na na zemljišno-knjižnom izvatku u teretnom listu “C” upisana novčana tražbina od strane jednog ili više vjerovnika, prodavatelj nekretnine mora posjedovati i kupcu predočiti odgovarajuću potvrdu o preostalom neotplaćenom iznosu dugovanja (po mogućnosti sa navedenim uputama za plaćanje preostalog dijela do konačnog namirenja vjerovnika) i to za svaku novčanu tražbinu, hipoteku, pojedinačno.
• Ukoliko kupujete nekretninu koja nije u potpunosti otkupljena od prijašnjeg vlasnika (najčešće: država, grad, institucija, tvrtka, …) od prodavatelja nekretnine zatražite odgovarajuću potvrdu o preostalom neotplaćenom iznosu dugovanja (po mogućnosti sa navedenim uputama za plaćanje preostalog dijela do konačnog namirenja). Upitajte prodavatelja postoji li mogućnost preuzimanja neotplaćenog dijela otkupa.
• Ukoliko je netko od prodavatelja maloljetna osoba, nužno je ishoditi pisanu suglasnost za otuđenje nekretnine ili suvlasničkog dijela nekretnine od nadležnog centra za socijalnu skrb s točno određenim iznosom kupoprodajne cijene i uputom za plaćanje. Bez kontaktiranja nadležnog centra za socijalnu skrb ne upuštajte se u kupovinu!
• Veličina katastarske čestice u zemljišnim i katastarskim knjigama mora biti usklađena tj. na zemljišno-knjižnom izvatku i posjedovnom listu mora biti upisana jednaka kvadratura u m².
• Identificirajte i usporedite međe na parceli (stvarno stanje na terenu u odnosu na ono što je upisano u katastru). To možete učiniti samostalno na vlastitu odgovornost ili angažirajte ovlaštenog geodeta.
• Prilikom davanja kapare preporučujemo sastaviti dokument u pisanom obliku uz supotpis svjedoka ili ovjeru kod Javnog bilježnika.
• Prodavateljima se preporuča kaparu ugovoriti kao odustninu.
• Iako zakonodavac nije propisao minimalan ili maksimalan iznos kapare, u praksi se kaparom smatra iznos do 10% od ugovorene kupoprodajne cijene. Više uplaćen iznos smatra se dijelom kupoprodajne cijene i ne zaračunava se kao odustnina.
• Avans (predujam), akontacija i sl. nije kapara te se na tako ugovorene pojmove ne primjenjuju iste odredbe Zakona o obveznim odnosima koje se odnose na kaparu.

UTJECAJ PRAVNIH NEDOSTATAKA
U VLASNIČKOJ I GRAĐEVINSKOJ DOKUMENTACIJI

Neispravan upis i usklađenost podataka u zemljišnim i katastarskim knjigama

Uz vašu dobru volju za sve postoji rješenje.

→ Posredovanje nekretninama povjerite našim članovima »

Ispravni i usklađeni podaci između zemlješnih i katastarskih knjiga ključni su u kvalitetnoj pripremi i posredovanju nekretninama što za rezultat ima brže i uspješnije posredovanje.

Važnost uporabne dozvole u određivanju vrijednosti i prometu nekretnine

Svaki sagrađeni objekt koji se počinje koristiti ili se koristi mora imati izdanu uporabnu dozvolu ili neki drugi zakonski propisani akt u skladu s važećim propisima.

Izdana uporabna dozvola ili drugi zakonski propisani akt imaju važno značenje prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine i njenom stavljanju u promet.

NAPOMENA: Obratite pozornost da li su na objektu za koji je izdana uporabna dozvola ili drugi zakonski propisani akt, naknadno izvođeni radovi: rekonstrukcije, nadogradnje ili novo građenje! U tim slučajevima, prethodno izdana uporabna dozvola ili drugi izdani akt koji zamjenjuje uporabnu dozvolu više ne vrijedi i mora se pokrenuti usklađivanje stvarnog stanja sa zatečenim u prostoru.

Što ako moja nekretnina nema uporabnu dozvolu, kako ću ju prodati ili iznajmiti?

U nekim slučajevima uporabnu dozvolu moguće je naknadno ishoditi, ovisno o propisanim uvjetima građenja iz prostornog plana.

Zgrade za koje je izdana građevinska dozvola nakon 1.10.2007. ne mogu dobiti uporabnu dozvolu ako za njih nije izrađen energetski certifikat. To vrijedi jednako i za zgrade koje se trenutno grade i one koje će se graditi.

Savjetujemo ne kupovati i unajmljivati nekretnine bez ispravne uporabne dozvole ili drugog važećeg akta!

Vrijednost nekretnine tj. objekta koji nema uporabnu dozvolu, u praksi je manja od vrijednosti objekta koji ima odgovarajuću dokumentaciju.

Uspostava hipoteke na nekretnini bez uporabne dozvole

Iako je sve do nedavno bilo moguće uspostaviti hipoteku (najčešće novčanu od strane banke kao zajmodavca) danas je to u praksi vrlo rijetko tj. skoro nemoguće jer se vjerovnici povlače iz kreditiranja uz zalog na pravno ne sigurnim nekretninama. Vremena se mijenjaju, što je bilo – bilo je!

Obavezno pogledajte i obratite pažnju: Korisni savjeti za pripremu dokumentacije nekretnina

O BANKAMA I STAMBENIM KREDITIMA

• Portal AGENTI.HR ne preporučuje ni jednu banku niti ih promovira. Njihove usluge i “proizvode” koristite na vlastiti rizik.
• Informacije koje dobijete nastojte preuzeti u pisanom obliku i sačuvati u svojoj arhivi (nikad se nezna kad će vam zatrebati).
• Upite i reklamacije vezane za vaš stambeni kredit obavezno urudžbirajte u samoj banci ili ih upućujte preporučenom poštanskom pošiljkom s povratnicom.
  Inzistirajte i naznačite da vam odgovore na postavljene upite banka dostavi u pismenom obliku.
• Obzirom na dosadašnja vrlo loša iskustva klijenata koji su podigli stambeni kredit u nekoj od nedavno tuženih banaka posebno obratite pozornost na: sve uvjete mogućih promjena kamatnih stopa tijekom otplate stambenog kredita, način određivanja i izračun kamatne stope, iznos efektivne kamatne stope, prikrivene manipulativne troškove, uvjete vezane za odobrenje stambenog kredita koji su odštampani sitnim slovima, opće uvjete poslovanja banke, zatajeni i prikriveni odnos banke i nekog osiguravateljskog društva, …
• Prilikom odobravanja stambenog kredita klijentu, banke su imale čestu praksu isti osigurati kod nekog osiguravateljskog društva; za slučaj da ga klijent ne može vraćati. → Klijenti često neznaju za ovu praksu banaka!
  Iz dosadašnje prakse, pokazalo se da u slučajevima kada je ugovorena promjenjiva kamatna stopa, banke često jednostrano i bez ikakvih pojašnjenja ili opravdanih razloga povećavaju iznos prethodno ugovorene kamatne stope. Pitate se zašto?
  U takvim okolnostima vraćanje stambenog kredita za klijenta je znatno otežano. Nakon dugotrajnog financijskog iscrpljivanja, kada klijent više nije u mogućnosti uredno vraćati stambeni kredit, banka će stambeni kredit naplatiti od osiguravatelja. Banka se povlači iz uloge vašeg vjerovnika, svoj lopovluk su naplatili i na vama nezakonito ekstra zaradili a vi postajete dužnik osiguravatelja.
• Otplata stambenog kredita u anuitetima i ratama bitno se razlikuju!
  Otplatom u ratama brže vraćate posuđenu glavnicu te u konačnici vraćate manji iznos kamata.
• Na tržištu postoje nekretnine pod hipotekom banaka a da iste nemaju ispravnu i kompletnu građevinsku dokumentaciju. To se posebno odnosi na objekte bez uporabne dozvole. Pripazite i provjerite što kupujete!

Obavezno pogledajte i obratite pažnju: Financijska pismenost by Toni Milun

O REŽIJSKIM TROŠKOVIMA

• Ako su u pitanju stambene zgrade informirajte se kod predstavnika stanara, upravitelja ili vlasnika nekretnine.
• Ako postoji, zatražite na uvid: međuvlasnički ugovor, ugovore o održavanju i upravljanju zajedničkih dijelova zgrade, nekretnine.
• Obratite pozornost na sve iznose zaduženja vezanih za razne zajedničke troškove suvlasnika!
• Iznos pričuve zna neugodno iznenaditi! Mnoge stambene zgrade imaju zaduženje za prethodno izvedene radove popravka fasade, krovišta, dizala, sustava grijanja, ugradnje vodomjera, zamjene stolarije, ventilacije i klimatizacije objekta, itd.
• Provjerite ima li stambena zgrada problema s pojavom glodavaca, insekata i drugih nametnika te čestim troškovima dezinfekcije i deratizacije.

Anketa za sve čitatelje