Pitanja i nejasnoće vezano za
nacrt Zakona o PDV-u i
Zakon o porezu na promet nekretninama

ZAGREB – Donosimo neka otvorena pitanja i nejasnoće o kojima se razmatralo na nedavno održanom sastanku posrednika nekretninama koji djeluju pri Odboru za pravna pitanja i Odboru za odnose s institucijama pri Udruženju poslovanja nekretninama HGK.

Neka od otvorenih pitanja i nejasnoće o kojima se raspravljalo na sastanku, sa strukovnim prijedlozima riješenja, dostavit će se predlagaču Zakona u dobroj vjeri da se opet neće brzati s izmjenama koje će dugoročno štetiti tržištu nekretnina, posrednicima i svim sudionicima u prometu nekretnina.

Vezano za: Zakon o PDV-u

Vezano za čl 40. Oslobođenja za ostale djelatnosti

• Nije nam jasan pojam isporuke nekretnine: nastanjenje ili korištenje.
• Da li se neprodani stan u novogradnji može iznajmiti bez plaćanja PDV-a, jer nema isporuke ali ima korištenja?
• Zašto naplata PDV-a i nakon proteka 2 godine. Još jedan namet?
  Kupci će se teže odlučivati na kupnju nekretnine.
• Nisu potpuno jasni pojmovi “objekt učvršćeni ili pričvrščen na zemlju”.
• Zašto se uvodi PDV na građevinsko zemljište koji će dodatno opteretiti troškove izgradnje?
  Da li se plaća i PDV kada se prodaje građevinsko zemljište bez objekta i da li se u tom slučaju plaća i porez na promet nekretnina?
  Ne vidimo nigdje dodanu vrijednost koju treba oporezivati.
  Ako je to neka direktiva od EU, onda bi stopa od 25% bila previsoka i to bi bio još jedan dodatni udar na tržište nekretnina u RH.
• U slijedećem stavku je građevinsko zemljište oslobođeno, pa pretpostavljamo da će se ta nelogičnost riješiti kroz neki provedbeni propis iako smatramo da to treba obrazložiti odmah u Zakonu.

Vezano za: Zakon o porezu na promet nekretninama

Da li će se prilikom utvrđivanja fiskalne vrijednosti nekretnine uzeti u obzir najbitnija metoda procjene nekretnine „kapitalizacija dobiti“, odnosno kolika je mogućnost prihodovanja, jer kako će se naplaćivati porez na nekretninu koja nema tržišnu vrijednost?

U ovom trenutku najkorištenija globalna metoda procjena nekretnina RICS – (Royal Institution of Chartered Surveyors) je upravo metoda koja na taj način vrednuje nekretninu.
Kolika god će biti fiskalna vrijednost nekretnine, ona će u tom slučaju za poreznog obveznika biti nepravedna.

Što će se događati sa nekretninama koje se ne mogu komercijalizirati (najam, prodaja), ponajviše naslijeđene nekretnine izvan gradskih područja čiji vlasnici nisu u mogućnosti podnijeti nova porezna opterećenja?

Na koji će način ovaj porez tretirati suvlasništva na nekretninama, posebno onih manjih suvlasničkih udjela sa kojima vlasnik nema mogućnosti utjecati na sudbinu nekretnine pa i njenu komercijalizaciju?

Tražimo pojašnjenje članka 6., jer ispada da će od obveze plaćanja poreza na nekretnine biti isključen i znatan broj izuzetno vrijednih i luksuznih nekretnina koje se prema našim saznanjima nalaze izvan granica građevnog područja naselja na kojem se u skladu s prostornim planom mogu graditi građevine za stambene, poslovne, sportske i druge namjene.

Utvrđujući porezne olakšice za djelatnost Zakon je predvidio nekoliko razreda poreznih olakšica na poreznu osnovicu u postotku od:

• 80% (proizvodnja djelatnost, industrija, zdravstvo, obrazovanje, neprofitne organizacije)
• 60% (građevinarstvo, prijevoz i skladištenje)
• 40% (trgovina, pružanje smještaja i pripreme hrane)
• 20% (svi ostali)

Ovdje je nejasno kojim se kriterijima koristio predlagatelj zakona kada je stvarao navedene grupe.

Najveći problem, odnosno najveću nelogičnost zapravo predstavlja razred od 20% olakšice u koji idu svi oni koji nisu prije navedeni, dakle i obućari, frizeri, mali računovodstveni servisi, posrednici u prometu nekretnina, koji se svakodnevno bore s problemima na tržištu, s jedne strane, ali i odvjetnici, javni bilježnici i banke s druge strane.

Tako u istoj grupi imamo male poduzetnike, koji ionako jedna preživljavaju na tržištu, ali i one kojima je dio prihoda već zagarantiran zakonima koji propisuju navedenu djelatnost (odvjetnici, javni bilježnici) ili stvaraju ogroman profit (banke), a koji u najvećem dijelu iznose iz Republike Hrvatske.

Isto smatramo nekorektnim prema samoj strukturi gospodarstva u RH. U tom smjeru sve poduzetnike koji se nalaze u situaciji da moraju pronaći svoje mjesto na tržištu, bilo da su proizvođači ili pružatelji usluga (a ni po kojem osnovu nisu „povlašteni”) bilo bi dobro što je moguće više rasteretiti ovog poreznog opterećenja.

Smatramo vrlo upitnim raditi takvu podjelu i otežavati situaciju i vlasnicima i korisnicima nekretnina te poticati manipulaciju u namjeni prostora u situaciji kada je otežana mogućnost komercijalizacije nekretnina u RH.

Zadržavanje strukture naplate prema komunalnoj naknadi koja je određena davno u poptuno drugim tržišnim okolnostima i ne uvažavajući trenutno gospodarsko stanje čini nam se potpuno kontraproduktivnim.

Predlažemo jedan ili najviše dva razreda poreznih olakšica sa minimalnih 60%.

Utvrđivanje porezne osnovice kao fiskalne vrijednosti nekretnine

Predloženo zakonsko rješenje koje se odnosi na utvrđivanje porezne osnovice kao fiskalne vrijednosti nekretnine najmanje jednom u pet godine smatramo nedovoljno ažurnim te predlažemo utvrđivanje porezne osnovice najmanje jednom u dvije godine, posebno uzimajući u obzir činjenicu velikog pada tržišta pa i vrijednosti nekretnina.

Razumijemo da je zakonodavac i zbog navedenog razloga predložio da porezna osnovica poreza na nekretnine iznosi 70% utvrđene fiskalne vrijednosti nekretnine, dok je mišljenje Udruženja da porezna osnovica poreza na nekretnine ne bi smjela prelaziti iznos od 60% utvrđene fiskalne vrijednosti nekretnine s obzirom na kretanje cijena, naravno pod uvjetom zadržavanja ovog načina obračuna i visine porezne stope.

Porezna stopa

Porezna stopa je previsoka apsolutno i uspoređujući je s ostalim državama u kojima se porez primjenjuje, posebno ukoliko uspoređujemo sa poreznim stopama u regiji.

Na koji način se misli opteretiti nekretnina u slučaju kada se ne može utvrditi vlasnik? Kako je to moguće s obzirom na Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima?

Da li se je napravila moguća analiza stvarne reakcije tržišta nekretnina nakon primjene predloženog Zakona?

Da li se zna struktura vlasnika praznih stanova i da li se je u tom smislu napravila analiza?

Da li se razmišlja o smanjenu stope ili ukidanju poreza na promet nekretninama?

Porez koji ionako ostvaruje vrlo mali prihod, oduvijek je bio prepreka prometu nekretninama.
U socijalizmu kada je stopa iznosila i preko 20% gotovo da je zaustavio promet a onaj koji se odvijao nije se vlasnički provodio i još danas snosimo posljedice u evidentiranju vlasništva.

U svjetlu primjene poreza na nekretnine u interesu nam je da se vlasništvo na nekretnini brže mijenja i da nekretnina što jednostavnije dođe u ruke onog koji će je komercijalizirati.

U državama u kojima se primjenjuje porez na imovinu odnosno porez na nekretnine, uglavnom ne postoji porez na promet nekretnina ili se stopa kreće do 2%. Inače stopa od 5% za porez na promet nekretnina je uspoređujući s ostalima državama poprilično visoka.

Sukob interesa

Da li postoji opasnost od sukoba interesa jer je porez na nekretnine prihod lokalne uprave koja odlučuje o komercijalizaciji građevinskog zemljišta i izdavanje dozvola?

Što ukoliko se dozvole ne izdaju uslijed sporosti ili propusta ili državne uprave, pa vlasnik ne svojom krivnjom ne može komercijalizirati nekretninu na koju će plaćati porez godinama?

Višak zona stanovanja

U Hrvatskoj je isplanirano previše građevinskih zona i to posebno za stanovanje. Vlasnici građevinskih zemljišta će plaćati poreze na zemljišta koja se nikada neće moći komercijalizirati kroz izgradnju, a  niti odmah prodati.

Socijalna pravednost

Socijalna pravednost nije zadovoljena jer se nisu uzela u obzir kućanstva sa više stanara. Nije isto ukoliko u jednom stanu od 100 m² živi jedan ili više stanara.  

Da li se stope mogu obračunavati od najniže prema višoj jer stopa od 1,5% zvuči izuzetno puno, a zapravo se gotovo ne naplaćuje?

Vrlo je demoralizirajuće za stanovništvo i medijski potpuno pogrešno. Predlažemo da obračun stope ide od manje na više, na način da se starta od najniže stope poreza koje će porezni obveznik platiti za nekretninu u kojoj živi, pa je onda povećavati.

Pojednostavljenje poreza

Predlažemo da se razmisli o bitnom pojednostavljenju poreza, jer na ovaj način je vrlo nejasan građanima i zahtijeva veliki rad i podršku onoga koji će ga kontrolirati i provoditi.

Da li se razmišljalo o porezu na nekretnine koji bi se pojednostavio, na način da se stopa određuje ovisno o vrijednosti imovine poreznog obveznika? Primjerice jedna stopa do 1 mil. Eura, viša iznad i sl.

Na taj bi se način oporezivali oni stvarno bogati koji imaju velik broj korištenih a posebno neiskorištenih nekretnina, ali i jednu iznimno vrijednu nekretninu. Nije isto da li netko živi u vili od nekoliko milijuna Eura a netko drugi u nekretnini od 40.000 Eura, a jednako su oslobođeni plaćanja poreza jer je to nekretnina u kojoj žive. Niti je zakon predvidio broj članova domaćinstva po m₂.

Zakon je u tom smislu vrlo nepravedan a posebno ako uzmemo u obzir činjenicu da je najveći porezni potencijal kod bogatih pojedninaca.

Žalbe

Da li se razmišljalo o mogućnosti izjave Žalbe na porezno rješenje?